Ülkemizdeki yüksek enflasyon, yüksek enflasyon nedeniyle devletin piyasa koşullarına müdahalesi ve konut arzının sınırlılığı gibi sebeplerle son birkaç senede kiracılar ve kiraya verenler arasında birçok sorun meydana gelmiş bunların önemli bir kısmı da yargıya intikal etmiştir. Yazımızda kira sözleşmesinin tarafları arasında meydana gelen çatışmalar ve yanlış bilinen uygulamalara ilişkin değerlendirmelere yer verilmiştir.
- KİRA PARALARININ ÖDENDİĞİNİ İSPAT KÜLFETİ
Ülkemizde taşınmaz kira sözleşmelerine ilişkin kiralama bedelleri genellikle vergisel nedenlerle elden, bir kısmı elden bir kısmı bankadan ya da malik veya kiraya veren dışındaki kişilere ödenmektedir. Kiracılar bu ödeme yöntemleri nedeniyle ilerleyen dönemlerde tahliye baskısı altında kalabilmekte, hatta ödediği kiraları geçmişe dönük olarak yeniden ödemek zorunda kalabilmektedir. Nitekim Türk Hukukundaki yasal düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları uyarınca kira parasını ödediğini ispat yükü kiracının üzerindedir. Zira kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerden olup kiracının yükümlülüğü kira borcunun ödenmesidir. TBK m.313’e göre; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” hükmünü içermektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin, 09.03.2011 gün ve E.2010/12629, K.2011/2773 sayılı kararında “Kural olarak kira ilişkisini ve kira parasını ispat yükü kiralayana, belirlenen kira parasının zamanında ve tam olarak ödediğini ispat yükü de kiracıya aittir” denilmektedir.
TBK m.89 gereği; kira paraları gönderilecek borçlardandır. Kira parasının ödendiğinin ispatı külfeti kiracıya aittir. Kiracılar tarafından kiraya veren nam ve hesabına yapılan ödemelerin banka kanalıyla ve açıklama yazılarak gönderilmesi kiracıları, kötü niyetli malik ve kiraya verenlere karşı koruyacaktır.
Kira parasının tam ve zamanında ödenmesi de oldukça önemlidir. Uygulamada bazı kiracıların kira bedelini öderken havale ücretlerine dikkat etmediği ve kiraya verenin kira parasının eksik ödendiği sıkça görülmektedir. Başlangıçta göze görünmeyen bu ufak tefek kesintiler dahi kiracıların temerrüde düşmesine ve tahliyesine sebebiyet verebilecektir. Nitekim kira bedeli yan giderleri ile beraber kiraya verenin hesabına tam olarak yatırılmalıdır.
TBK m.314 Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
- KİRA PARALARININ NE ZAMAN ÖDENECEĞİ SORUNU
Kira sözleşmesinin akdi esnasında kira paralarının ne zaman ödeneceğinin kararlaştırılmadığı durumlara sıklıkla denk gelinmektedir. Bu durum kötü niyetli kiraya verenler lehine tahliye sebebi doğurabilmektedir. Nitekim taraflarca kira ödeme günü sözleşmede kararlaştırılmamışsa mahkemelerce yerel adetlere göre yahut Yargıtay uygulamalarına göre ödeme günü kabul edilmektedir. Kira parasının peşin ve ödenmesi esastır. Yargıtay’a göre kira bedelinin her ay peşin olarak ödeneceği sözleşmede kararlaştırılmış ancak ödeme günü belirlenmemişse, kiracının her ayın üçüncü günü akşamına kadar kira borcunu ödemesi gerekir.
“Kira akdinde ödeme şekli her ay peşin olarak kabul edilmiştir. Bu husustaki kökleşmiş içtihatlara göre kira her ayın dördüncü günü muaccel hale gelir. Alacaklı muacceliyet şartı tahakkuk etmeden 1.9.1982 tarihinde Eylül 1982 kirasını takip konusu etmiştir. Ancak bu yönden borçlunun bir itirazı sevk etmemiş, hakkındaki takip kesinleşmiştir.” Yargıtay 12. H.D., 1982/10809 E., 1983/1519 K., 01.03.1983 T.,
Aksine bir sözleşme ya da yerel adet bulunmaması durumlarında ise kira parasının her ayın en geç son gününe kadar ödenebileceği kabul edilmiştir.
- KİRA ARTIŞININ KARARLAŞTIRILAN ORANDAN YAHUT YASAL ARTIŞ ORANINDAN DAHA AZ YAPILMASI DURUMUNDA GEÇMİŞE DÖNÜK OLARAK TAHSİL KABİLİYETİ
Yeni kira dönemine ilişkin kira bedellerinin tespit ve tayini TBK 344 hükmü dikkate alınarak yapılabilmektedir. Mevcut düzenleme uyarınca yeni dönem kira bedeli belirlenirken TÜİK tarafından açıklanan oniki aylık TÜFE ortalaması üst sınır olarak kabul edilmektedir. Ancak 17/1/2019 tarihinden önceki durumda TÜFE yerine ÜFE dikkate alınmaktaydı. Nitekim 7409 Sayılı Kanun’un 4. Maddesi İle TBK’ya eklenen Geçici madde ile geçici olarak %25 sınırlaması getirilmiş bir defaya mahsus da uzatılmıştır.
Kiracı tarafından kira bedellerinin yasal oranda yapılmadığını düşünen kiraya verenin bunu tahsil etme hakkı vardır. Kira bedelinin geçmişe dönük tahsili, kiracı tarafından eksik ödenen kira bedellerinin talep edilebilmesi mümkündür. Yargıtay uygulamasına göre kiraya veren, geçmişte kabul etmiş olsa bile geriye dönük en fazla beş yıllık kira bedelini talep edebilir.